如何最大化房地產(chǎn)投資收益？
     投資核心是低買高賣，但是對于喜愛之物人們往往喪失理智瘋狂出價，以至于英國文豪王爾德（O. Wilde）發(fā)出感慨：
     知道所有東西的價格，但不知道任何東西的價值。
     現(xiàn)在很多房地產(chǎn)投資者都是憑經(jīng)驗，而非通過科學的價值分析進行選擇和決策。輕則買貴了，重則會被嚴重套牢。
     房地產(chǎn)投資就是買入折價的房子，或者買入未來有上漲潛力的房子。買入有良好投資收益比的房子，可以最大化房地產(chǎn)投資收益，同時獲得三大收益：價差收益、未來增值收益、現(xiàn)金流收益。
     那么投資前如何才能確定房屋是折價的，或者未來上漲潛力巨大？這時候就需要對房屋的價值進行專業(yè)分析了。
如何對房屋價值進行分析？
     房屋價值分析最核心的技術(shù)是對價格的評估分析，房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即市場比較法、未來收益法、重置成本法，可以根據(jù)不同房屋特性進行選擇應(yīng)用。
01
市場比較法
      指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
      市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法。
02
收益法
      指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。
03
成本法
      指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
      成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。
      成本法是房地產(chǎn)估價的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價格的一種評估方法，其評估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。
      成本法是以假設(shè)重新復(fù)制待估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價格的一種方法，即以重置一宗與待估房地產(chǎn)有同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項費用，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價格。
      應(yīng)用成本法評估房地產(chǎn)價格時，一般可分新建房地產(chǎn)的成本估價法，新開發(fā)土地的成本估價法，舊有房地產(chǎn)的成本估價法三種方法。此外，在進行評估時，市場因素將會對房屋價格產(chǎn)生影響，在進行評估時應(yīng)注意從市場角度看成本法的評估問題。
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